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3月12日，十二屆全國人大四次會議在梅地亞中心多功能廳舉行記者會，邀請中國人民銀行行長周小川、副行長易綱、副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝、副行長范一飛就「金融改革與發展」的相關問題回答中外記者的提問。 中新社記者 王東明 攝
視頻：央行：房地產去庫存壓力較大 將打擊首付貸等行為 來源：中國新聞網
中新社北京3月12日電 (記者 王恩博 周銳)中國人民銀行副行長潘功勝12日在北京回應「首付貸」問題時表示，房地產中介機構、房地產開發企業自房屋貸款注意事項辦的金融業務，或者與P2P平台合作開展的金融業務，沒有相應資質屬於違法經營，中國央行將對此進行清理整頓。
十二屆全國人大四次會議當日就「金融改革與發展」舉行記者會，潘功勝在回答記者提問時作上述表示。
所謂「首付貸」，是指購房者首付金額不足時，房屋中介或金融機構為其提供補助資金拆借，用於購房者擴大購房槓桿。從2014年開始，中國多家互聯網金融平台相繼推出此類產品。
對於房地產中介、房地產開發企業利用互聯網金融平台從事場外配資，以及他們和P2P為主體的互聯網金融企業相結合從事場外配資現象，潘功勝稱央行態度明確。「房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應資質，是違法從事金融業務，並存在自我融資、自我擔保、搞資金池的現象。」
潘功勝指出，房地產中介機構、房地產開發企業與P2P平台合作提供的「首付貸」等產品不僅加大了居民購房槓桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，還增加了金融風險和房地產市場風險。
他稱，房屋貸款注意事項下一步央行將與相關部門一起，結合即將開展的互聯網金融專項房屋貸款注意事項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業、以及他們與P2P平台合作開展的金融業務開展清理和整頓，打擊提供「首付貸」融資、加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。(完) 原標題：央行：7成房地產庫存在三四線城市 北京、上海住房信貸政策不變
新華社北京3月12日電（記者 韓潔、吳雨）近期一二線城市房價上漲，各界關注信貸政策如何應對？中國人民銀行負責人12日表示，目前全國近7.2億平米庫存房屋中，70%在三四線城市，同時一二線城市房價上漲猛，房地產信貸政策必須跟房地產形勢匹配，主基調就是因地施策。
央行行長周小川和副行長潘功勝在當日舉行的十二屆全國人大四次會議記者會上，回應了有關房貸政策走向的問題。
周小川說，住房金融政策要考慮總量，全國平均看房地產市場仍面臨較大去庫存壓力，去年庫存量比前年增長15%多；也要考慮到目前國內房價出現很大分化，一二線城市房價上漲較猛引發關注。
「人民銀行歷來主張，像中國這麼大的國家，在價格出現分化的情況下要更好發揮城市一級對每一個城市房地產形勢的判斷，以及能夠提供的有關政策的指導。」周小川強調，商業銀行信貸政策也要適應不同地方的變化，綜合房屋貸款注意事項考慮住房信貸的可行性和所面臨的風險。
潘功勝認為，當前中國房地產市場總量過剩、區域分化。目前7.2億平米的庫存房中，70%分佈在三四線城市，因此住房信貸政策必須與全國房地產的形勢相匹配。
潘功勝介紹，住房信貸政策調整的基本邏輯和總體基調包括：一是因地施策，如去年以來北京、上海幾個一線城市必須執行原有的政策；二是市場自律，由商業銀行自主決策；三是住房金融的宏觀審慎管理。
潘功勝透露，目前中國商業銀行的房地產貸款、個人住房貸款占整個貸款的比例大概是14%，不良貸款比例是0.38%，低於整個銀行業1.7%左右的不良貸款比例。從首付比看，即便按照調整以後的20%最低首付比，和國際上橫向比較來說，我國也是比較審慎的標準。從 實際數字看，1月份首套房的首付比普遍在35%以上，二套房房屋貸款注意事項實際首付比在40%以上。資金槓桿累積信貸風險 首付貸風險敞口過千億 北京新浪網 (2016-03-12 10:32) 分享| 分享至新浪微博 分享至facebook 分享至PLURK 分享至twitter 友善列印
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穎民
本報記者 穎民 上海報導
繼3月8日調研之後，上海多部委已進入閉門會議階段。21世紀經濟報導此前披露過上海調控收緊大方向已定，房地產金融系統風險被多部門提及，並針對禁止首付貸等資金進入樓市提出了意見與建議。
中國銀監會日前發佈通知，要求內地股份制銀行嚴防房地產信貸風險，加強對三四線城市樓市風險形勢研究。
21世紀經濟報導記者採訪多家開設有首付貸業務的公司獲悉，目前此類業務在上海已經暫停。此前包括上海在內，大部分房地產交投活躍的城市，還有周轉貸，主要用於滿足購房者短期流動性需求。
首付貸利用率趨高，推高了購房者的購房槓桿已變成不爭的事實，尤其在無抵押模式下貸款部分，如果參考目前上海最低 30%的首付比例，疊加 50%的首付貸，買房資金槓桿就由3.3倍提升至6.7倍。
樓市火爆，不排除會有實際還款能力有問題的投機者通過首付貸加槓桿買房，通過賺取房產的溢價部分進行資金運作，而一旦房價出現下跌，則不排除這部分投機者的還貸出現問題。
首付貸風險敞口過千億
市場成交活躍，始於首付貸的樓市資金槓桿為何被推到風口浪尖？一個真實的案例是，上海一名寫字樓白領2011年在內環邊買了一套70平方米的房子，總價140萬，當年首次需42萬，在資金不足情況下，其通過首付貸獲得12萬元資金。三年後，其房子已經增值到350萬元。因此覺得當年以月息7%左右貸了那12萬元是明智的。
目前鏈家在上海的首付貸業務已經停止，從披露數據看，截至3月2日，鏈家平台貸款餘額在29億，其中資金投向首付貸的比例為24%，那麼實際首付貸未償還餘額在7億左右，且其中有很大一部分屬於有抵押貸款，實際風險較高的無抵押部分規模有限。
推演到整個P2P行業，根據網貸之家數據，2015年正常運營的有房貸產品的P2P網貸平台至少有664家，在廣東、北京、上海、浙江、山東五省市合計平台數樣本佔比 62.8%。如果全都按照鏈家7億的餘額規模（鏈家在業務規模上處領先水平，其他各家實際餘額均值可能不到7億）和24%的首付貸比例計算，實際首付貸風險敞口約1100億，這其中就包括有抵押和房地產公司擔保部分。
首付貸原本是在樓市低迷時，房企為快速回籠資金，通過聯合部分房產中介減輕購房者壓力而來。其間開發商甚至會補貼購房者的部分利息，使購房者能夠獲得低息或免息首付貸款。而市場轉好后，首付貸就變成了投機者的槓桿工具。中介公司為了促成交易，也多利用銀行貸款之外的資金幫助買家實現槓桿投資，資金提供方包括小貸公司、民間擔保公司等。
首付貸一般分為含抵押和不含抵押兩個模式。有抵押模式的貸款上限一般能夠達抵押物的70%；無抵押的貸款額度較低，一般上限在首付款比例的50%抑或50萬以下。首付貸利率大多在年化7%-9%。
據不完全統計，主流的地產中介企業旗下均有首付貸類金融產品，對客戶准入有不同標準，有些僅限與中介合作的房企開發樓盤，如平安好房和世聯行。而此前有超過10家中介提供首付貸，這些貸款期限與利率差別都很大，如好屋中國推出無抵押貸款最高期限達5年，最高貸50萬，有抵押貸款上限30年，最高可以貸到抵押物的70%，兩者年化利率7%-14%。
周轉貸包括贖樓、購房尾款、抵押經營、抵押消費等，借款客戶一般會有較確定的還款資金來源，如房屋置換會有出售原有房屋的售樓款，借新還舊則會有銀行後續的貸款資金，一般來說周轉貸借款時間較短，可能在1-3個月，月息較首付貸更高，一般月息在2%左右。
一名業內人士指出，首付貸與周轉貸，既可以為手頭資金短缺的首次置業者提供資金來源，也可以成為投資者的槓桿工具，就像一把雙刃劍。
3月9日，上海市互聯網金融行業協會向會員單位發出通知，稱由於時間緊迫，要求會員單位於3月10日將公司涉及「首付貸」或其他高槓桿放貸的具體情況上報協會，協會將梳理產品數量、模式以及金額。
周邊城市地王欲解套？
中原地產數據顯示，2月29日-3月6日上海住宅成交均價33853元/平方米，環比下跌5.6%。調控收緊與首付貸喊停等因素疊加之下，上海樓市隱現滯漲端倪。但二手房買賣依然熱度不減，一名置換買家對21世紀經濟報導記者透露，她剛去看了一套4樓的房子，在她看的同時段就有至少3家人在先後排隊看這套房。
相比之下，上海周邊的杭州、蘇州、南京等地市也進入了房價上升通道。據業內人士觀察，上海周邊城市這一波熱潮與上海的供求失衡、場外配資等因素不一樣。其一在於這些地區均有多幅地王上市，想乘這一波熱潮解套；此外供應量依舊很大。
以南京為例，今年開春，上海建工以64.8億元競得河西G68地塊，成為南京新「地王」，樓麵價高達42561元/平方米。目前南京有20塊地王，樓面地價上漲帶動房價全面上漲。但實際上，南京各板塊仍有大量庫存。
據統計，南京市10大板塊（含溧水、高淳）今年至少將有163家樓盤新推房源，其中純新盤45個；全市上市總體量約1000萬平方米，其中純別墅今年上市體量約76萬平方米，商業項目約100萬平方米。以熱點板塊為例，江北今年預計有4萬套房源推出，橋北、江浦區域就有2萬余套；河西今年至少將有9500套房源上市。
因此，上述人士認為，南京、蘇州、杭州等目前房價過快上漲的二線城市或未如上海那樣出台收緊政策。
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